まかせるならココ!吉祥寺の不動産売買ガイド【2017年度版】
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不動産売却時の注意点

こちらのページでは、不動産を売却する際の流れをご紹介しつつ、特に注意すべきポイントについて解説してきます。

不動産売却の一般的な流れ

売却の流れを把握しながら、注意ポイントをおさえていきましょう。

1.売却価格の目安

周辺の相場を確認し、売却価格の目安を立てます。

2.不動産会社探し

売却するためには、信頼できる不動産会社を探すことが重要です。不動産会社の情報を収集し、依頼する不動産会社を決めましょう。

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3.物件価格の査定依頼

売却する物件の価格を、不動産会社にプロの目で査定してもらいます。比較検討するためにも、複数の不動産会社に査定を依頼してみるのもおすすめです。

また、会社によっても売却期間や価格が変わりますので、この点も確認しましょう。

4.不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社に正式に依頼し、契約を結びましょう。

一口に媒介契約といっても、仲介と売却取引を1社のみにお願いする「専属専任媒介」、仲介は1社のみながら自分でも売却取引ができる「専任媒介」、複数の不動産会社と契約を結べる「一般媒介」という3種類の契約形態があります。

5.不動産を売り出す

売り出し価格は、自分の希望売却価格はもちろんですが、不動産会社の査定価格や周辺の売却事例、市場の動向をなども考え、慎重に決めましょう。

6.購入希望者との交渉

購入希望者が現れたら、売却条件の交渉があります。譲れる点と譲れない点を明確にし、希望者との交渉を進めます。

価格交渉に応じる姿勢は必要ですが、価格交渉や諸条件については、購入希望者と直接話をするとトラブルの原因になることも多いので、不動産会社に任せてみるのもおすすめです。

7.物件情報を開示

売買契約を結ぶ前に、物件に関する情報をできる限り正確に、購入希望者へ提供します。例え価値を損なうような情報だったとしても、包み隠さずに報告しなくてはいけません。

不動産会社に仲介をお願いする場合も、「重要事項説明」といって、詳細な物件説明を行う必要があります。

8.売買契約を結ぶ

売買条件を合意したら、買い主と売買契約を結び、契約書など必要書類に記名・捺印します。このとき、一般的には物件価格の10~20%程度の手付金(契約金)を受け取ることになります。

一方、不動産会社に支払う仲介手数料や不動産の譲渡にかかる税金の額も確定されます。

売却する不動産の用途や所有期間などによっては税金が軽減されることもあるので、税金や手数料についてはよく理解して、しっかりチェックしましょう。

9.不動産を引き渡す

売却代金を受け取り、引き渡し・所有権移転登記が済んだら、売却手続きは完了です。

引き渡し時には、抵当権の抹消や所有権の移転といった登記申請を行ってから、売買代金を受け取ることができます。

買い主と現地立ち会いを行い、細かな設備などについても、十分に確認をしましょう。

不動産売却時に見られるトラブル

不動産売却をする際にトラブルが起きてしまうことも、少なくないようです。どんなトラブルが起きるかをあらかじめ知っておくことで、未然に防げるようにしておきましょう。

契約解除に関するトラブル

契約を結んでから、実際に物件を引き渡す前に「契約を解除したい」という声が上がることがあります。基本的に、契約締結後の契約解除は難しいです。買主側の都合もありますし、白紙にできるケースは稀です。

契約の際に不動産会社に支払った仲介手数料も、返ってこないものと思いましょう。契約を結んだ時点で、売主と買主のマッチングは完了していますし、そこでほぼ不動産会社の仕事は終わっています。

契約締結の際に、解除の際の項目を明記・確認しておくことが重要です。買主としっかりコミュニケーションをとり、そもそも解除にならないよう進めていきましょう。

瑕疵問題

個人の売主の場合、瑕疵担保免責特約をつけて契約を結ぶのが通常です。瑕疵が発見された場合でも、売主は責任を負わないという内容です。

ですが、売主が瑕疵の存在を知っていた場合はこの限りではありません。免責特約に甘んじて、隠したまま契約を進めてしまうと後々になって多大な額の請求をされるというケースも。

売却する物件はくまなくチェックをし、瑕疵にあたる部分は通達をしましょう。あらかじめリフォーム等の対策を講じておくのも一つの手です。

買主からの信用を失うことは、契約解除にもつながりかねない部分ですし、特約の内容などはきちんと理解した上で契約を進めるべきですね。

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